关于加强我市部分新建小区社区办公用房建设的建议
发布时间：2019-07-19 作者：本站编辑 来源：本站原创 浏览次数：
小区配套用房的建设和管理是做好社区工作的基础保障。根据规定，新开发商品住宅小区必须按标准提供包括社区居委会办公用房在内的公建配套设施，并列入开发商品住宅小区规划。2004年，市委、市政府先后下发了锡委发 (2004)27号《关于进一步明确街道职能和加强社区建设的若干意见》的通知，以及锡政发 (2004)9号《无锡市市区住宅部分配套设施标准》等文件，更是进一步细化了社区办公用房建设的各项规定。十年来，惠山新城的建设日新月异，一个个新建小区拔地而起。高速发展的背后，惠山新城的社区办公用房目前的现状究竟如何，笔者日前走访了惠城社区、堰新社区、新惠社区等惠山新城的多个社区。
堰新社区主要是拆迁安置小区组成，占地面积8.28平方公里，户籍人口1.1万余人。由惠山开发区管委会、长安街道投资建设的堰新社区睦邻中心占地面积约为1.95万平方米，总建筑面积为2.2万平方米。作为惠山新城的民生工程和实事工程，其功能主要分为社区配套服务与公共商业服务两大块。其中一楼及二楼6000余平方米，设立商场化农贸市场、中型生活超市、便民服务区、服饰商铺、特色餐饮、药店等区域；三四楼则为社区办公用房及社区服务设施, 设有综合行政服务大厅、综合活动室、党群连心室、民事调解室、计划生育服务室、警务站、综治站、会议室等办公设施，并且拥有室内乒乓室、健身房、图书馆、篮球场、健身广场、多功能展示大厅等活动娱乐场所。类似的以拆迁安置小区为主的社区还有金惠社区、新惠社区等。
作为大型社区，惠城社区、堰新社区、新惠社区等惠山新城的多个社区的社区办公用房存在以下问题：
一是总面积较大，但分散在各个商品房小区，无法形成一个功能完善的综合性社区服务管理中心。如惠城社区的主体办公区位于赛维拉荣域小区，办公面积约500平方米，阅览室、党员服务中心位于嘉州洋房小区，面积约1500平方米，居民文体活动中心则位于百大春城小区，面积约1200平方米；
二是一些小区开发商交付的社区用房面积小、位置差，利用率不高，多数处于闲置状态，如金都花园、华府庄园、理想城市都只提供一些小区内的一楼的住宅，无法满足办公及活动的需求，除少数用作社区卫生服务站外，大多处于闲置状态；
三是社区用房的产权不明晰，有部分小区业主认为社区办公用房应属于业主共有，某些出租的公共用房收益应该归业主共有。
随着社会管理不断加强和创新，社区作为社会管理的重要节点，社区服务管理的体制机制将不断理顺和完善。根据社会管理创新对社区服务管理工作的要求，针对目前惠山新城社区办公用房尤其是以商品房为主的社区办公用房现状，笔者建议：
一、针对办公用房分散，社区用房功能不集中的问题，以及一些小区开发商交付的社区用房面积小、位置差，利用率不高的问题，建议尽快制定《社区办公服务用房管理办法》，从规划、建设的源头开始规范，在项目论证和公建配套计划批复时就按照法律法规相关要求，对新建小区接管验收程序、接管费用、社区办公服务用房的位置、面积、朝向及所应具备的功能等要素，予以细化与明确，力求通过对土地出让、立项审批、规划建设、竣工验收等环节的全过程协调控制，达到同步规划、同步设计、同步建设、同步交付使用的目标。
一、针对办公用房分散，社区用房功能不集中的问题，以及一些小区开发商交付的社区用房面积小、位置差，利用率不高的问题，建议尽快制定《社区办公服务用房管理办法》，从规划、建设的源头开始规范，在项目论证和公建配套计划批复时就按照法律法规相关要求，对新建小区接管验收程序、接管费用、社区办公服务用房的位置、面积、朝向及所应具备的功能等要素，予以细化与明确，力求通过对土地出让、立项审批、规划建设、竣工验收等环节的全过程协调控制，达到同步规划、同步设计、同步建设、同步交付使用的目标。
二、对于目前社区办公用房产权有争议的小区，建议由政府对社区办公用房进行征收，从开发商手中取得所有权，再移交社区居委会管理使用。今后对新建小区中的社区办公用房，建议民政部门在开发建设初期和开发商签订行政合同，并把该合同作为规划立项的审批附件移交给规划部门，由规划部门进行立项审查。房屋建成销售前，还要由民政部门依据合同对社区办公用房进行验收，验收合格再进入销售环节。为避免日后业主与开发商之间的纠纷与扯皮，向社会销售时由房产部门进行公示，明确社区办公用房产权及不计入公摊面积等信息，同时小区业主在购房时有权要求开发商或房产部门公布配套设施及公摊面积等相关信息，便于维护自身合法权利。
三、对于条件成熟的地区，可以参照先进地区的做法，建议试点由政府对新开发商品住宅小区为社区居委会提供配套用房实行统筹统建。将原来新开发商品住宅小区提供社区居委会配套用房的做法，改由开发商按标准折算成配套用房建设资金，缴市政府或所在区政府进行统筹统建。以利于整合资源，充分发挥配套资金的作用，同时从源头上预防社区居委会与业主因产权问题而引发的纠纷。政府对新建小区所缴纳的社区居委会配套用房建设资金应由财政单列，专款专用。