新人新作：建议着手建立符合我国国情的住宅计价体系
日前，住建部在《住宅项目规范（征求意见稿）》中提出，“住宅应以套内使用面积进行交易”，其主要考虑的是参照国际通行做法，提高住宅计价标准国际化水平。当前，社会各界对住宅计价中包含公摊面积普遍存在较大争议，对住宅这一特殊商品，我们必须均衡、全面考虑多重影响房地产价格的因素，科学合理确定符合我国国情的住宅计价体系。
公摊面积不是洪水猛兽，但问题发酵至今，与商品房面积计算及管理本身的乱象，媒体对公摊面积本质认识不清的宣传，以及消费者一些错误期待密不可分。一方面，共有部位是房屋功能实现的重要组成部分，公摊面积的多少往往和实现房屋功能的完善、便利程度相关，是影响房屋价值和价格的重要因素。另一方面，公摊面积是确定共有部位产权归属的途径，可杜绝未来可能在共有部位权利义务上的分担纠纷。《物权法》规定了业主对住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而共有部分权利和义务大小，是通过占有的共有部分份额体现的。这对息纷止争、构建和谐社会意义重大。
为此，建议：
1.全面考虑多重影响房地产价格的因素，建立符合我国国情的住宅计价体系。同时，修改《商品房销售管理办法》，鼓励以使用面积计价，允许交易双方选择以套、套内建筑面积、建筑面积计价。
2.构建新的住宅计价体系，必须考虑和原房屋权利证书载明的面积状况的衔接。我国已存的建筑物区分所有权房屋，权利证书记载的往往只有建筑面积，少部分有套内建筑面积和分摊面积，基本上没有套内使用面积。如果只推行按套内使用面积计价，将引起存量住宅交易计价和课税基础的混乱。事实上，住建部原来的计价体系，就包括了建筑面积、套内建筑面积、套的选项，因此新的计价体系不仅要有使用面积的内容，还应有建筑面积、套内建筑面积、套的计价选项。
3.鼓励以使用面积计价，但应明确共有部位明细及份额，重点解决商品住宅面积特别是公摊面积及包含的信息对群众的不对称性。可以考虑在商品房预（销）售前，由有资质的房产测绘机构按照《物权法》及有关房产测绘技术规范进行测绘和公摊面积分摊，并把公摊数据显化到共有部位名称明细、占有份额上，让群众明明白白消费，实实在在购房。面积测绘结果特别是共有面积分摊方案和结果应经过管理部门审核，以政府信誉为担保，让公摊面积这一“高大上”的技术问题跌下神坛，从而建立符合我国国情的住宅计价体系。
4.配套做好住宅总价和住宅套内使用面积、建筑面积、套内建筑面积及公摊面积内在关系宣传工作，消除社会各界对取消公摊面积进入计价体系普遍存在的错误认知。很多消费者错误地认为取消公摊面积进入计价体系，可显著降低房屋总价，物业管理费、暖气费、装修费等也可显著降低。其实，这些都是由成本和市场决定的，按套内使用面积计价，只是实现消费者“所见即所得”的意识。
（社省委调研处）