规范农村宅基地流转,增加农民财产性收入的建议

作者:佚名  发布时间:2018年08月03日  点击次数:

规范农村宅基地流转,增加农民财产性收入的建议

九三学社扬州市委员会

    随着工业化、城市化和市场化的深入发展,我国现有农村宅基地流转制度已经越来越不适应社会发展的要求。新形势下,如何规范农村宅基地流转市场,增加农民财产性收入,已经成为农村改革的一个突出问题。

一、当前农村宅基地流转的现状

    由于现行宅基地制度实行福利性分配和无偿使用,在宅基地实行福利性分配和无偿占用的巨大利益驱动下,减人不减地已成为一种惯性,同时由于国家对农村住房买卖的限制,农民闲置房屋根本无法流转,造成宅基地资源大量闲置。现行宅基地管制制度严格禁止城镇居民购买农村住房和宅基地,而城市化发展引起城乡人口多向流动,由此产生了巨大的农村住房需求,在不允许农村宅基地及房屋向非农流转的制度规定下,必然导致形成一个日趋活跃的宅基地隐性市场,农民宅基地通过房屋买卖、出租和抵押等形式的私下流转与灰色交易大量存在,宅基地流转市场混乱。

二、当前农村宅基地流转存在的主要问题

(一)农村宅基地流转不畅,农村宅基地不断扩大并大量闲置

    根据经济发展规律,城市化加速发展时会带来大量农村人口向城市转移,大量农民从农村转向城市就业居住,土地得到节约使用和集约配置,按常理农村居住用地总量一定会相应减少。但是我国却出现了一种相反的现象,农村宅基地的面积不减反增,闲置现象严重,农村“空心户”和“空心村”已经成为比较普遍的现象。在我国近年来耕地大量减少、土地资源日趋紧缺的发展形势下,这是一个巨大的资源浪费。

(二)宅基地流转非市场化的限制导致农民财产利益受损

    现在城市房地产已经高度市场化,成为城市居民最重要的财产。而目前宅基地流转不能市场化交易,只能卖给本村的农民,极大地削减了这项财产的转让权与收益权。农民宅基地及房屋的真实交易价值被严重低估,不能享受同城市居民住房一样的财产权力和可能获得的财产性收入,这对农民是一种财产利益的制度性损失。宅基地使用权的不可抵押性影响了住房的融资抵押功能,有的干脆不接受农村住房抵押,农民的融资渠道受阻,严重阻碍了农村经济的发展。

(三)宅基地流转混乱无序的问题

    市场经济条件下,农民逐步认识到土地的巨大价值,加之农村宅基地取得的无偿性和无期限性,以及大量农民向城镇转移导致农村闲置房屋的增加,农村住房及宅基地流转现象越来越普遍,“非法流转”和“非法交易活动”大量存在,相当一部分购买主体是城镇居民。《房地产管理法》规定:“房地产的出让、转让和出租必须经房地产管理部门批准,并由评估机构进行评估后方可进行交易,并依照规定办理过户登记手续”,但这一规定对于农村房屋流转形同虚设,农村房屋流转混乱无序,大部分农村房屋买卖都处于暗箱操作状态,进行房屋买卖登记的只有极少数。具有相当规模的私下流转与灰色交易活动,已经引发出越来越多的社会矛盾和法律纠纷,成为影响社会安定的一个重要因素。

三、规范宅基地流转市场的的思考与建议

     适当放宽对宅基地流转限制,对于改善农民的融资环境,增加农民收入,拓宽农民视野,增进了城镇居民和农民的交流,提高农民生活质量,推进农村文化建设大有益处,符合国家的“三农”政策;也有利于加快农村经济发展,推进城乡一体化进程。同时也有利于缓解城市房价不断上升的压力,增加政府对房地产市场控制的手段。

(一)建立合理的宅基地取得、使用和退出机制

    宅基地原始取得应当奉行无偿原则,宅基地继受取得应当奉行有偿原则,应当明确规定宅基地上的房屋发生流转、继承、赠与、抵押等处分行为时,受让者可以取得宅基地使用权,若受让者是集体经济组织成员,宅基地使用费用标准可相对低廉;若受让者是非集体经济组织成员,则可基于基准地价确定宅基地使用费用。建立宅基地有偿使用制度,在合法继受取得宅基地使用权时,如果该户有一处以上宅基地,继受取得的宅基地应向集体经济组织每年缴纳土地使用费或年租金。建立宅基地回收制度,宅基地使用权人必须在规定期限内按用途开发使用其宅基地,如果不按规定使用,或闲置宅基地超过一定期限,宅基地使用权人需向村集体经济组织缴纳一定数额的宅基地闲置费;如果该宅基地继续闲置达到一定期限,村集体经济组织有权无偿收回该宅基地。同时建立宅基地退出的激励和压力机制,激励机制就是用经济手段使农户主动退出多出的宅基地,允许宅基地有条件流转,对其地上建筑物进行价值补偿;压力机制也是用经济手段使农户持有多余宅基地的成本高于收益,促使其主动退出宅基地。

(二)赋予宅基地完整产权,充分体现其财产价值

    在历史上,宅基地较多地承担了“居者有其屋”的基本保障功能,但随着社会经济的发展,其财产性逐渐凸显。房屋作为农民的一项重大财产,通过出卖、出租、抵押、入股等方式能够为农民带来巨大收益。只有赋予宅基地完整意义上的产权,地随房走,才能充分体现宅基地的财产价值,促进农村房屋价值的实现,并能够提高房屋买卖租赁价格,使农村宅基地通过买卖、租赁、抵押等方式形成财产性收益,增加农民收入。

(三)放松宅基地管制,构建科学合理的农村宅基地流转制度

    放宽农村住房流转限制,推进农村住房及宅基地流转市场化。允许城镇居民购买农村住宅,能够提高农村整体购买能力,活跃农村市场,增进了城镇居民和农民的交流,有利于农民生活方式的转变和生活质量的提高。允许农村住房无主体限制出售,并不会改变宅基地的所有权性质,宅基地的所有权仍归原集体经济组织所有;受让人所享有的仅仅是对房屋的所有权,对房屋占用范围的宅基地只享有使用权。同时严格执行《土地管理法》的规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

    要实现宅基地流转的市场化,就必须推进制度建设,建立健全农村房屋流转过户登记制度,使得农村住房及宅基地流转有法可依。国家应建立健全农村房地产监管机构,完善农村住房及宅基地强制登记制度,加强流转市场管理,明确农村住房和宅基地交易有效性的条件和方式方法。此外,还应当充分发挥市场调节机能,顺应市场规律,加强对农民的风险意识教育,倡导理性交易,促进流转市场的科学管理和有序运行。(执笔:何卫红)