合理规划旧城,建设宜居城市

作者:佚名  发布时间:2011年12月31日  点击次数:

 

九三宿迁市委
 
在市委统战部的统一部署和安排下,我社对我市宿豫区泗阳县以及淮安市城市规划工作进行了专题调研,并与相关人员交换了意见,现在将调研情况报告如下:
城市规划是一定时期城市发展的计划和各项建设的综合部署,是建设城市管理城市的依据,合理的城市规划可以保证城市居民和生产活动的正常进行,有效地预防和解决城市建设带来的问题,有利于建设宜适城市。
随着市场经济蓬勃发展,城市建设方兴未艾, 城市规模不断的扩大,各类按规划建设的新区、新城如雨后春笋般出现。然而随着城市经济的高速发展,旧城原有的城市格局、经济模式和生活方式已明显暴露出与现代社会的不适应,城市功能过度集中、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施落后等问题日益凸显,形成了事实上的“城中村”。规划旧城,进行旧城改造,对旧城再开发,改善和提高旧城的功能,提升旧城城市形象,是建设“新兴工商城市、生态宜居城市、滨水旅游城市和创新创业城市”的迫切需要。
一、我市旧城改造存在的主要问题
(一)对旧城改造认识的缺乏
现在的旧城改造有时将问题简单化,对旧城改造的复杂性缺乏认识,一般采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费,破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络,对“旧城区”的认识就是过去留下的“烂摊子”,是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表。加上强大的商业利益的推动,相对应地,在旧城改造的具体工作中采取了不分良莠,一律大面积拆迁,整平土地重新建设的做法。这样的做法见效明显,但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情,而且市场化运作对高回报率的追求,屡屡突破城市规划对建设控制的各种要求,导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。
(二)旧城改造经济效益的过度追求
旧城居住密集,寸土寸金,而且拆迁量大。现代经济社会,旧城改造往往过度注重以获取利润为主要目标,追求单一的经济效益,过度提高容积率,增大建筑密度,减少建筑间距,造成过密开发和土地滥用,与之相配套的公园绿地等公共设施问题难以解决,导致居住环境品质上不去。
(三)旧城改造地段的局限
局限于开发有利可图的项目和黄金地段,而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益较差的地段却无人问津,城市整体环境难以得到改善。随着城市土地和商品房价格的上升,旧城改造的成本也越来越高,在改善城市形象推动区域经济发展的同时,目前宿迁旧城改造出现了两种明显的趋势。一部分开发商为了加快开发进度,一般选择拆迁难度相对较低的城乡结合部地块进行开发,以此来降低开发的难度,形成了摊大饼似的开发模式;这种发展模式土地价格相对便宜,商品房的升值空间很大。另一部分开发商则寻找地段较好的地块进行旧城改造开发,以追求更大的收益。而余下的拆迁难度大,收益少的地段难以提起开发商们的兴趣,成为旧城改造的盲点,形成了新的“城中村”。
二、关于旧城改造的建议
针对上面的问题,建议采取如下的对策及措施。
(一)提升理念,走有机更新可持续发展的道路
进一步提升城市的发展水平,提高城市品质,需要通过广泛的征集,引入国内外先进的规划理念。旧城改造要遵循城市发展的内在规律,走有机更新可持续发展的道路。有机更新即采用适当的规模,依据改造的内容与要求,妥善处理目前与将来的关系,并在旧城改造过程中,遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则,有计划、有步骤地进行旧城改造建设。
(二)统一规划,走规划引导改造建设之路
城市建设,规划是龙头,旧城改造更要加强城市规划的引导。城市规划管理部门要花大力气对旧城改造问题进行全面深入细致的研究,划定市区旧城改造片区,进行统一规划,由市政府统一把关,规划管理部门统一组织,制定系统的改造规划,协调解决空间布局、用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题,完成整个片区的概念规划、控制性详细规划。在此基础上分地块编制修建性详细规划或城市设计,在编制的同时引入城市经营的观念,按经济规律办事,对每个旧城改造的地块,都要从土地评估、土地分级着手,对土地增值、土地市场进行测算,对拆迁成本、建设成本进行预算,作好详细的成本效益分析,使旧城改造规划建立在可实现的基础上。层层把关,扎实的走好每一步,所有地块带方案挂牌出让,让旧城改造建立在政府、开发商、百姓共赢的基础上。
(三)统一设计,走设计提升城市品质之路
突出“生态宿迁、绿色家园”的城市定位,深入挖掘生态资源,打造绿色城市;深入挖掘水资源,打造滨水城市;深入挖掘历史资源,打造文化城市。强化设计引导,打造精品城市,提升城市品质,建设宜居城市。
 (四)统一征地,走房地产综合开发之路
为了保证黄金地段开发与一般地段开发的平衡,旧城改造要走房地产综合开发之路。在规划方案完成的基础上,将地块统一规划、带方案打包出让,规划方案在满足提升居民生活品质的基础上尽量满足开发商的经济效益需求,在黄金地段尽量多建商业、服务、办公、娱乐等经营性房屋,以增大土地再开发的价值,收回资金,用于贴补经济效益差地段进行改造更新。这样既能满足开发商对经济效益的需求,又能对旧城进行合理的改造,达到对土地经济效益、社会效益开发的最大化,达到旧城改造的目的。
(五)统一管理,走政府宏观调控改造之路
加强政府对旧城改造的统一宏观调控管理。对于旧城改造,政府要制订与之有关的地方性法规和技术标准来管理和约束旧城改造行为,减少旧城改造开发活动中的盲目性和投机性;并制订适当的奖惩措施,充分调动各方面的积极性,尤其对部分已改造的周边地区,由于有先前的开发商遗留下来的难题,政府要给予政策倾斜;政府要加大对旧城区基础设施及公共配套设施的投资,改造好旧城区的基础设施环境,提高旧城区的居住品质。
(六)集思广益,走公众参与改造之路
由于旧城改造是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程,直接涉及公众的切身利益,因此旧城改造要积极引入公众参与机制,走“民主化”的旧城改造之路。充分理解公众在旧城改造中的主体性地位,认真听取群众及社会各界的广泛意见,协调各方利益;加强开发商的社会责任感,推动公众参与,在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡。
(七)着眼未来,走长效管理改造之路
今天的忙碌是为了明天的高品质生活,所谓“三分规划, 七分管理”,旧城改造更是如此,着眼未来,加强规划实施管理和执法,制定保障规划实施的相关条例和标准,保证依照法律法规和地方管理条例编制的旧城改造规划一经批准就具有法律效力和实施效力,要求开发企业严格遵守。一旦发现在规划实施过程中有违反和偏离既定规划的行为,行政主管部门就要坚决予以查处,取消其在本次地块开发的权利,决不能姑息。(撰稿人 李平云)